Vamos a ver si damos con la explicación que esperas encontrar, amigo Brandon.



Lo que parece que preguntas es:1.-cómo funciona una hipoteca común. 2.- Cómo calcula el banco el importe a pagar cada mes.



1.- Una hipoteca es un préstamo hipotecario. Es decir, una entidad te presta un dinero con la garantía de poder recuperarlo en base a que hay un bien que avala el dinero que te presta. En un préstamo personal la garantía es tu posibilidad de ahorro según los ingresos que demuestres. También por el aval de otras personas que responden por ti si no te van bien las cosas. En un préstamo hipotecario el garante es un bien (una vivienda, una finca, un yate...) y normalmente hablamos del bien que queremos adquirir. Pedimos un préstamo hipotecario para pagar la vivienda que hipotecamos. Si no podemos pagar la cuota, el banco se hace cargo de la vivienda y la subasta a un tercero. pero también podríamos hipotecar nuestra vivienda ya pagada para obtener un dinero con el que comprar una segunda vivienda, por ejemplo. Nos prestan dinero para comprar la casa en la playa, y si no pagamos nos respalda el valor de la casa que ya tenemos. En este caso, la vivienda hipotecada es la vieja. También la podríamos hipotecar para comprar un Picasso...



Los tipos de hipoteca se diferencian en que el interés que nos cobra el banco cuando hacemos el trato sea fijo para todo el período de cancelación o sea un interés variable en función de la marcha de la economía europea. Cada una de estas clases tiene sus ventajas y sus inconvenientes. A un tipo fijo, sabes que siempre será el mismo importe a pagar, pero el banco fija un tipo de salida alto. A un tipo de interés variable, le surgen los problemas cuando se revisa y es al alza, pues sube la cuota mensual.



La referencia de tipos de interés es el euribor, que parece que es un margen de maniobra que usan los bancos en sus transaciones y que añaden a un tipo fijo. Las revisiones suelen hacerse cada seis meses o anualmente.



2.- Cómo calcula el banco la cuota a pagar. Pues sin duda con un programa informático, pues si no el banco no tendría suficientes empleados para estar calculando cuotas y revisiones. Y este programa debe fundamentarse en el cálculo de amortizaciones, que no sé si habrás estudiado ya en tus exploraciones matemáticas.



Supongamos que te dejan 1000 euros a un 5% de interés fijo y que no pagas nada en los 20 años que te dan para devolverlos. Al final de los 20 años sería fácil el cálculo de los intereses totales que habría que añadir a la deuda. Pero resulta que tú mes a mes vas pagando una cuota que rebaja la deuda pendiente, por tanto hay una minoración de capital pendiente y del interés que produce.



Hay muchas formas de hacer estos cálculos. Yo he puesto en Google -"amortizaciones matemáticas" y si quieres profundizar en el tema tienes tarea para un curso entero. Por tanto te tienes que fiar del banco. Hay una variante en la que durante los dos primeros años, en la fórmula aplican un ingrediente, que es que la cuota solo pague intereses y no amortice capital, con objeto de que la cuota de esos dos años sea menor.



Lo importante es que en cada recibo mensual te indican qué parte del mismo es para intereses y qué parte es amortización de capital. En cualquier momento se puede saber cuál es capital pendiente si se quiere adelantar la amortización.



Espero que este interés sea meramente cultural y no estés pensando en hipotecarte ya. Además este mundo es muy cambiante y los préstamos van adaptándose a la marcha de la economìa y de la competencia que tienen las entidades bancarias. Así, por ejemplo, oirás hablar de hipotecas puente... y dentro de poco, hipotecas viaducto.... ¿has oído a esas entidades que te reunifican tus pagos?...

En primer lugar los bancos y cajas de ahorro suelen conceder hipotecas del 80% del valor de la compra que se hipoteca, a veces con alguna trampilla dan un poco más de ese tanto por ciento bansándose en el valor del bien adquirido y su precio de adquisición si es muy bajo y en las garantías de ingreso de tu trabajo o de tu actividad



Hay ya unas hipotecas a 50 años como oportunidad para jóvenes que anuncia Caja Madrid, que para pensar cual es la oportunidad, porque parece una oportunidad de esclavitud vitalicea.



Bueno si compras un inmueble por 100.000 €, ellos te dan una hipoteca conforme a un sueldo y a la seguridad de tu oficio por el 80 % del valor o sea te ponen 80.000 € a un número de años segun tus ingresos futuribles, y puedes escoger entre 10, 15.20,25,30,40,50 años, dividen la cantidad que te entregan en meses o trimestres y te dicen si lo quieres a interés variable o fijo.



Si lo escoges a interés variable pues te dicen que el interés que te aplicarán en cada pago en que se ha dividido el periodo será el Euribor.



Y vualá tendrás que pagar eso sin falta, si dejas de pagar un periodo de meses superior a tres pues empizan a avisarte y a amenazarte por no pago con llevarse tu bien y lo que has puesto hasta la fecha sin indemnización alguna.



Si eliges el interés fijo pues lo mismo al interés que se fije sin que a partir de ahí te importen las subidas o bajadas, aunque puedes intentar cancelar la hipoteca o cambiarla a interés variable.



Pero la pregunta es: ¿Quien es capaz de saber si puede seguir pagando 5 o diez años más tarde, y quién es capaz de saber si en 25 años más tarde puede seguir pagando? y si lo ponemos en cincuenta, llegará el día que fijen la cancelacíón de la hipoteca a la entrega de un riñón o algo así?



En fin Brandon que se está especulando con las dignidades humanas, que el afán de ganancias de los bancos y cajas de ahorro están llevando a más que préstamos e hipotecas a Usura y las personas hemos perdido la condición de ciudadanos de pleno derecho en beneficio de los que son verdaderos ciudadanos de pleno derecho:



Las asociaciones y corporaciones político-económicas-sociales que imponen precios a las dignidades humanas de la gente que ya solo son Unidades Humanas de Explotación para beneficio de las corporaciones económico-políticas-sociales de pleno derecho.



un saludo y ajo y agua, a fastidiarse y aguantarse.

La gran mayoria de hipotecas en España son a interes variable (normalmente en funcion del Euribor). El motivo mas importante (otro es que el interes es algo mas caro) es que el plazo de pago para una hipoteca a tipo fijo lo limitan (hasta el momento) a 15 años, y claro, la letra mensual se dispara de tal forma que no hay manera de hacerla frente.



Una hipoteca variable te permite pagar el prestamo hasta en 40 años (ya se empieza a poder solicitarlas a 50 años), y todas ellas suelen tener un perido inicial (3, 6 o 12 meses) a un tipo de interes de salida, y posteriormente te revisarán (semestral o anualmente) el tipo de interes en funcion del valor de Euribor en el momento de la revisión, al que le sumarán el margen negociado a la hora de solicitar la hipoteca (0,5; 0,75. Hoy el Euribor esta al 4,5%, así que si le sumas un margen de "0,75", el interes al que pagaras será 5,25%).



En cada una de las mensualidades pagarás parte de capital y parte de intereses. Normalmente el calculo de cuotas e intereses se realiza mediante el "sistema francés", que para no entrar en formulas farragosas lo podemos resumir en que al principio del prestamo pagas mas interes que capital, y a medida que pasa el tiempo van disminuyendo los intereses y va aumentando el capital (una mensualidad de 900 €, el primer año incluira unos 780€ de interes y los restantes 120 € serán de capital). Este es el motivo por que si la quieres cancelar antes de que finalice el plazo acordado, interesa hacerlo al principio de la hipoteca, pues si ya estas casi al final del préstamo te da un poco lo mismo, pues la gran parte de los intereses ya los habras pagado.



Tambien decirte que si eres capaz de ahorar, puedes ir adelantando dinero (normalmente a partir de 3.000€), lo que permitira decidir entre dos opciones:



- mantener la mensualidad que abonas y reducir el número de años pendiente de pago.

-mantener el plazo de pago pendiente y reducir las cuotas mensuales.



Seguro que hay mas cosas que podria indicarte pero ahora no se me ocurren, así que si tienes mas dudas vuelves apreguntar o si lo prefieres felanf@yahoo.com.ar



Un saludo

Aparte de decirte que hay de interés fijo y variable, pues para saber como son los pagos, es una fórmula un poco complicada, pero estás de suerte, porque Excel tiene una función =PAGO que te saca EXACTAMENTE la cuota mensual de una hipoteca en España. Mira en la ayuda y verás, es muy sencilla de utilizar. Actualmente el interés está alrededor de un 4 o un 5%, (está subiendo muy rapido) para que puedas orientarte al usar esa función.



Espero que te sirva, saludos.

Hay distintas modalidades: con carencia, con cuota blindada, en divisas, revolving... Pero a tí te interesa la modalidad estándar, o sea la que financia la vivienda habitual. Funciona así:

-Importe: Hasta el 80% del valor de tasación. Te pueden dar hasta el 100%, pero este tramo el Banco lo asegura y la prima la paga el cliente. La tasación, que es obligatoria, también la paga el cliente.

-Plazo: Hasta 35 años, aunque puedes conseguir 40 ó 50.

-Interés: Fijo o variable. Lo común es variable. Se fija en referencia al Euribor (hay otros índices) con un diferencial de entre 0,25 y 0,75 puntos. Hoy el Euribor está al 4,50%, por lo que resultaría un interés inicial de entre el 4,75% y el 5,25%.

Cada seis o doce meses el Banco lo revisa, y según cotice el Euribor te cambiará la cuota.

-Comisiones: De apertura entre el 0% y el 0,75%. De reembolso anticipado entre el 0% y el 0,50%. Si amortizas anticipadamente puedes elegir entre reducir la cuota o el plazo.

-Amortización: mediante cuota fija mensual, es decir, pagos mensuales constantes. El importe resulta de aplicar una fórmula (si quieres te la paso) que corresponde al denominado sistema francés de amortización. El pago se compone de una parte de interés y otra de amortizacion del capital. La de interés se corresponde exactamente con el que resulta de aplicar el tipo de interés vigente sobre la deuda pendiente en cada momento. La diferencia hasta el total de la cuota es lo que amortizas ese mes. La cuota cambia en función del Euribor cuando te la revisan con la periodicidad pactada (semestral o anual).

Hay montones de simuladores de cuota en internet, y en Excel puedes obtener el cuadro de amortización completo.

-Los bancos que operan en internet tienen las ofertas más baratas. En general, el coste de la operación dependerá de las compensaciones que contrates (domiciliación de nómina y recibos, seguros, planes de pensiones, tarjetas...)

-En las hipotecas variables siempre te ofrecen la posibilidad de cubrir el riesgo de tipo de interés mediante un derivado financiero, generalmente un swap. Las de tipo fijo (se contratan pocas) tienen un interés más elevado y un plazo más corto que las de tipo variable.

-Como norma, el banco te concederá la hipoteca si tus ingresos mensuales no superan el 40% de la cuota mensual.

Si el asunto no está claro, o tu contrato de trabajo es precario, o no tienes una profesión cualificada, es probable que te pidan avalistas solventes para reforzar la capacidad de pago en caso de que te fallen los ingresos.

-En España existe una ley que permite cambiar la hipoteca de banco (subrogación) o modificarla (novación) con un reducido coste.

-Si necesitas que te amplíe información sobre alguna de las característcias, lanza la pregunta y trataré de responderte.

El banco te presta un dinero a un determinado tipo de interés. La hipoteca queda registrada en el Registro de la Propiedad. El funcionamiento de las cuotas es muy sencillo.Imagínate que pides 100 euros a un 10% anual a pagar en 10 años. Los intereses totales serán 100. Anualmente pagarás 10 de interés. El principal del préstamo es 100. El coste total será 200=10 x 10 (interés) + 100 (principal). La cuota mensual será 200/120 meses=1,6.

Con sangre, dolor y lágrimas.